臺海網8月2日訊（海峽導報記者 陳捷 吳舒遠 見習記者 朱海鑫 通訊員 湖法/文 楊希/漫畫）花費近百萬元買房，卻遭遇“惡意租約”，房子19年內不能使用？為此，購房人王先生將原房東和“租戶”告上法庭，請求法院判決認定“惡意租約”無效。

　　近日，湖里區法院開庭審理了這樣一起因“19年租約”引發的官司。讓我們來看看，法院是怎么判的。

事件 花近百萬元買房卻遭遇“惡意租約”

　　這套引發官司的房產位于廈門市湖里區，建筑面積135平方米，該房屋原房東是老張。2017年10月11日，原房東老張與購房人王先生簽訂一份《房屋買賣合同》，約定老張以960000元的價格將房屋出售給王先生，購房款由吳某代付。雙方同意將房屋抵押給吳某并辦理抵押登記。三天后，吳某向老張轉賬支付20筆款項總計960000元。2017年12月13日，房屋所有權人變更為王先生，該房屋由王先生對外出租并收取租金。

　　然而，在2017年11月14日，也就是雙方簽訂《房屋買賣合同》之后，房屋所有權人變更之前，老張又與一家電子商務公司（下簡稱“電子公司”）簽訂了一份《廈門市房屋租賃合同》。該合同約定，租約期限為19年，租金為每月3497元。而且，老張還與電子公司在廈門市不動產登記中心辦理了備案登記。

　　實際上，電子公司在支付了300000元租金之后，未再支付剩余租金，而電子公司在簽訂《廈門市租賃合同》前，并未到房屋內查看過現場，簽訂合同后也并未實際占有使用該房屋。

　　此前，雙方已經打過官司了。當時，電子公司以王先生為被告將其告上法庭，提起房屋租賃合同糾紛訴訟，請求法院判令王先生繼續履行電子公司與老張簽訂的《廈門市房屋租賃合同》。法院早在2018年11月就對該案作出判決，認定電子公司沒有按照合同約定履行支付全部租金的義務，也不愿意繼續履行支付剩余租金的義務，其要求王先生繼續履行合同沒有事實和法律依據，遂判決駁回電子公司的訴訟請求。該判決已發生法律效力。

爭議 “19年租約”，究竟有沒有法律效力？

　　近日，雙方再一次鬧上法庭。這一次，王先生成了原告。他起訴請求：法院判令確認電子公司與老張于2017年11月14日簽訂的《廈門市房屋租賃合同》無效，并判令電子公司與老張立即撤銷上述《廈門市房屋租賃合同》的租賃備案登記手續。

　　不久前，湖里區法院開庭審理了這起案件。老張出售房屋后，又與他人簽訂長達19年的房屋租賃合同將房屋出租給他人，該《房屋租賃合同》是否有效？該不該撤銷？這些問題，成為法庭爭議焦點。法庭之上，原告和被告各執一詞，展開了激烈爭辯。

　　購房人王先生認為，現在自己是訟爭房屋的合法所有權人，而電子公司與老張之間就訟爭房屋簽訂的《廈門市房屋租賃合同》及相關的租賃備案登記手續已嚴重損害自己的合法利益，構成惡意串通，龍巖美食，且是雙方虛假行為。因此，該合同應當無效。

　　電子公司則認為，該《房屋租賃合同》有效。首先，購房人王先生通過讓與擔保方式取得訟爭房屋產權登記，其并非訟爭房屋的所有權人，其無權提起本案訴訟。其次，電子公司與老張之間簽訂的《廈門市房屋租賃合同》合法有效，王先生主張無效沒有法律依據。

　　法院審理后發現，案外人許某與電子公司在簽訂《房屋租賃合同》前，均未到標的房屋查看過現場，簽訂合同后均未實際占有使用標的房屋。

判決 構成虛假行為，“惡意租約”無效！

　　湖里法院審理后認為，老張與電子公司簽訂《廈門市房屋租賃合同》構成雙方虛假行為具有高度可能性。首先，在房屋租賃的實踐中，關于租金支付的慣常作法一般是以季度或者一整年為付款周期，極少存在一次性支付19年租金的做法，老張與電子公司關于租金支付的約定極不合理，電子公司就此無法作出合理解釋，老張也未作陳述。

　　其次，電子公司作為商事主體，對市場交易應當具備起碼的審慎，其在向老張承租訟爭房屋并需一次性支付19年租金899916元的情況下，所簽訂的租賃合同主要條款缺乏、權利義務安排十分隨意，明顯不符合商事交易要求。

　　第三，電子公司簽訂《廈門市房屋租賃合同》的真實目的如果是要取得訟爭房屋的承租權并實際占有使用該房屋，必然會根據自己的實際需要對租賃物進行查看，以明確租賃物是否符合預期，然而，電子公司在簽訂《廈門市房屋租賃合同》前，未曾查看過訟爭房屋，簽訂合同后也未實際占有房屋，該行為明顯與需要承租房屋的承租人的一般做法相悖。